史上最严表态来了，楼市调控能否打破“三年定律”？
作者：凯风
來源：國民經略（guominjinglve）
有些表态具有一锤定音的效用。
这两天，从新华社到《人民日报》海外版再到住建部门，集体对外发声：
楼市调控不放松，绝不会允许房地产调控半途而废。
这不是相关部门第一次表态，但在如今调控放松谣言泛滥的背景下，这种集中表态无异于对外宣示：至少短期内，楼市调控不会放松。
过去的楼市调控，很少有撑过三年以上的，这一次会否有例外？
01
楼市调控：这次真的不一样
这一轮楼市调控，与过往都不一样。
从1998年开始，中国住房市场化已经走过20年的历程。这20年里，楼市调控从无到有，从小到大，从简单限制到全面管控，从一二线城市到三四线城市，楼市调控的覆盖面、限制范围、持续时间，从来都没有如此庞大。
说是“史上最严”，并不夸张。
一个是调控频次之高，覆盖范围之广，前所未有。
自2016年以来，我国累计有100多个城市出台调控政策，累计调控超过600次，平均每天1次调控。（详见《楼市调控大复盘：两年600多次调控，房价终于被按住了？》）
而在2014年之前，全国仅有40多个城市出台了限购政策，调控范围从来都没覆盖到三四线城市。
第二个是，楼市限制之多，前所未有。
以往楼市调控，往往诉诸于限购限贷等传统手段，这一轮不仅限价覆盖到几乎所有城市，还引入了限售这一杀手锏，并迅速成为各大城市调控标配。
与此同时，与以往简单的限购相比，这一轮不仅限制个人，而且限制企业，不仅限制家庭，而且限制未成年人、离婚购房以及人才落户购房。
从限购限贷到限价限售，从限制个人到限制企事业单位，从限买房到限卖房再到限土地，几乎能限制的都被限制了。
在中国20多年的楼市上行周期里，房产交易从来没有被限制这么多。
02
楼市环境：这次也不一样
楼市调控是否放松，完全是视形势而定。
在过去，楼市调控有个“三年定律”，过去的楼市调控很难撑过三年以上。
原因是国内外经济形势迅速发生变化，楼市很难独善其身。更何况，楼市一直都肩负提振经济、拉动内需和土地财政的三重任务，一遇到问题就放开楼市，这是自然而然的选择。
那么，这一次是否有例外？
首先，国内外环境不同于以往。
无论是2009年还是2015年的楼市调控大转向，背后都没有国际环境的掣肘，无论行政政策还是货币政策，都有相对较高的独立性。
这一次的不同在于，贸易争端白热化的趋势尚未缓解，而美联储加息缩表的节奏也未转变，这就意味着大放水的空间严重受限，试图依靠放水刺激楼市的可能性相对较小。
其次，楼市所处于的发展阶段不同。
2008年时，无论经济增长、人口红利还是城镇化红利，都支撑着房价进一步上行。
2014年时，人口红利已经不复存在，经济增长已经进入并将长期处于L形区间，城镇化红利也越来越弱，唯一有支撑的则是居民手中的六个钱包，家庭部门加杠杆的空间被利用起来。
这一次，一切都发生变化。
人口红利、经济高速增长潜力都不复存在，城镇化红利进一步削弱，放水的空间有限，居民的六个钱包也被掏空，棚改只剩下最后的2年收官期……
这种背景下，楼市继续上行的空间严重受到束缚。
03
楼市冰封，房价维稳
无论是国内外经济环境，还是楼市自身所处的发展阶段，都决定了，刺激新一轮暴涨，得不偿失。
同时，楼市在经济体中举足轻重，牵一发而动全身。如果房价暴跌，势必连带影响金融系统，甚至带来全局性金融风险，因此房价大跌显然也在防范之列。
所以，剩下的选项只有八个字：楼市冰封，房价维稳。
楼市冰封的逻辑并不复杂，我们在《楼市冰封期》一文里有详细分析。
既要限制需求，也要限制供给，更要限制整个市场的自由交易；
既要防范资金快进快出造成的剧烈波动，也要防范楼市风险波及到整个经济体中，同时为长效机制落地提供时间。
房价维稳，则是楼市冰封之下的不二选择。
所谓房价维稳，就是既要遏制房价进一步上涨，又要防范房价大跌。
在遏制房价上涨方面，早在7月份的重要会议中，“坚决遏制房价上涨”的表态就异常坚定。
与以往“坚决遏制房价过快上涨”所留出的弹性空间相比，少了“过快”两字，就意味着没有操作空间，遏制房价上涨的问责之锚异常清晰明确。
如今随着楼市巨轮转向，多地告别暴涨模式，房价下跌态势愈发明显，“防范房价大跌”就成为新的重点。
就在上周，广州放宽外围郊区限价门槛，楼盘可按真实成交价进行备案。舆论纷纷误读为“广州率先取消限价”，他们没看到这一兜底性条款：备案价调整后，不得随意上涨更不能擅自降价。
同时，在全国多个地市，一些楼盘因降价引发退房维权事件，随后开发商遭到当地主管部门约谈，部分楼盘悄悄调回原价。
房价维稳已成为地方调控重点。
04
房价维稳的“度”
当然，同样在讲房价维稳，但“稳”在何处，不同层级的底线不尽相同。
对于地方来说，土地财政依赖是第一位的。
在全国一二线城市里，土地财政依赖度超过50%的城市，占了将近一半。如果房价持续下跌，土地市场凉凉，那么卖地收入显然受到影响。
对于部分省份来说，房地产对于经济堪称支柱。
如果失去房地产的刺激效应，高经济增速就难以维持，这些地方同样不会乐见楼市调控的可持续性。
所以，目前已有不少地方试图放松调控，然而决策层仍在强调“决不允许楼市调控半途而废”。
这就是区别。
地方存在土地财政等利益诉求，而决策层更看重整体的金融风险。
只要楼市调整不至于影响到银行系统，降价不会对经济增长带来进一步的负面影响，那就没有任何理由放松调控。
一般而言，不超过首付比例的下跌，就不会带来太大的金融风险。
05
未来调控大推演
楼市调控，充斥着央地博弈、部门博弈以及行业博弈。调控向何处走，不仅要看经济形势如何演变，也要看博弈能在何处达成平衡。
其一，只要经济不出现严重下滑，或者贸易争端能够暂时缓和，决策层对于楼市的定调就不会发生变化，地方政府的小动作也难以得到支持。
其二，如果经济形势进一步下探，国内外环境日益严峻，那么房地产会是最后无奈之下的选择。刺激基建、减税乃至更大力度的改革措施，具有优先性。
其三，如果房价出现大幅调整，乃至引发一系列问题，楼市调控的围栏也会逐渐宽松。在此期间，楼市冰封，犹如拆雷，以时间换空间，直到长效机制出台，这是最大的公约数。
所以，未来两年，楼市调控一定会有变化，至于是进一步冰封，还是渐进式放松，则要看经济走势以及国内外环境变化。
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